Stock Focus: AP:ความสำเร็จของคอนโดมิเนียม Life

ย้อนกลับ18 กันยายน 2550

ความสำเร็จของโครงการคอนโดมิเนียม Life สามโครงการใหม่ซึ่งเปิดตัวไปในสัปดาห์ที่แล้วและมียอด pre-sale เป็นจำนวนกว่า 1,100 ล้านบาท ได้ส่งผลให้ backlog ของ AP เพิ่มขึ้นสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 16,000 ล้านบาท หรือ 2.24 เท่าของประมาณการรายได้ปี 2550 ที่ KS ได้คาดการณ์ไว้ และทำให้รายได้ในปี 2553 มีความแน่นอนแล้วกว่า 2,900 ล้านบาท ซึ่งทั้งหมดนี้แสดงให้เห็นว่าแนวทางการพัฒนาโครงการของคอนโดมิเนียมของ AP ได้ดำเนินมาในทิศทางที่ถูกต้องแล้ว

นอกจากนี้ยอดขายของโครงการบ้านเดี่ยวก็ได้ปรับตัวดีขึ้นเช่นกันหลังจากที่ AP มีการปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการ ซึ่งจะส่งผลดีอย่างชัดเจนในปี 2551 จากปัจจัยบวกทั้งหมดข้างต้น ทำให้ KS มีความมั่นใจในประมาณการมากขึ้น ดังนั้น KS จึงคงคำแนะนำ BUY โดยประเมินราคาพื้นฐานปี 2551 เอาไว้ที่ 6.6. บาท (P/E 14 เท่า)

เปิดตัวโครงการใหม่สำเร็จสูง

ในสัปดาห์ที่ผ่านมา (7-9 ก.ย.50) บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) ได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวน 3 โครงการคือ ไลฟ์แอท พหลโยธิน 18, ไลฟ์แอทสุขุมวิท 65, และไลฟ์แอท รัชดา-ห้วยขวาง โดย ณ วันที่ 9 ก.ย. ยอดขายของโครงการทั้งสามอยู่ที่ 70%, 40% และ 50% ตามลำดับ ซึ่งยอดขายดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า AP มีความสามารถที่จะแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียม ปัจจุบันซึ่งถือว่าการแข่งขันอยู่ในระดับสูงได้

ทั้งนี้โครงการไลฟ์แอท พหลโยธิน 18 ได้เปิดขายมาตั้งแต่กลางเดือนมิ.ย. 50 ที่ผ่านมา และมีกำหนดที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปลายปี 2551 นี้

Backlog สูงเป็นประวัติการณ์

ความสำเร็จของโครงการเหล่านี้ได้ส่งผลให้ AP มี backlog เพิ่มขึ้นอีก 1,100 ล้านบาท เป็น 16,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับที่สูงสุดเป็นประวัติการณ์และคิดเป็น 2.24 เท่าของประมาณการรายได้ปี 2550 ที่ KS ได้คาดการณ์ไว้ ซึ่ง 84% ของจำนวนดังกล่าวเป็นมูลค่าที่มาจากโครงการคอนโดมิเนียม ทั้งนี้โครงการไลฟ์แอท สุขุมวิท 65 และไลฟ์แอท รัชดา-ห้วยขวาง มีกำหนดที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2553 ซึ่งทำให้รายได้ในปีดังกล่าวมีความแน่นอนแล้วประมาณ 2,900 ล้านบาท หรือ 0.4 เท่าของประมาณการรายได้สำหรับปี 2550

ยอดขายไตรมาส 2-3 น่าพอใจ

นอกจากนี้ยอดขายของโครงการบ้านเดี่ยว เดอะ ซิตี้ ปิ่นเกล้า 2 ในไตรมาส 2/2550 และ 3/2550 ยังเป็นอีกปัจจัยที่จะส่งเสริมกำไรสุทธิในปี 2551 โดยโครงการดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 1,600 ล้านบาท และสามารถขายได้ถึง 24% ในไตรมาส 2/2550 เพียงไตรมาสเดียว และนี่คือส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ของ AP ที่จะหันไปเน้นที่โครงการบ้านเดี่ยวมากขึ้นเนื่องจากมีระยะเวลาในการพัฒนาจนถึงรับรู้รายได้สั้นกว่าคอนโดมิเนียม

คงคำแนะนำ BUY

KS มีความมั่นใจในประมาณการปัจจุบัน เนื่องจากรายได้จากโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ของ AP ในปี 2547-2549 โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 5,300 ล้านบาท ขณะที่ AP ต้องทำการขายและโอนโครงการในแนวรายอีกเพียง 4,350 ล้านบาท ในปี 2551 และ 5,046 ล้านบาทในปี 2559 เพื่อที่จะบรรลุยังเป้าหมาย ทั้งนี้ KS ยังคงประมาณการกำไรสุทธิสำหรับ AP เอาไว้เท่าเดิม แต่อาจจะมีการปรับเพิ่มหากตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2551 มีการเติบโตที่แข็งแกร่ง

KS คงคำแนะนำ BUY หุ้น AP โดยประเมินราคาพื้นฐานปี 2551 เอาไว้ที่ 6.60 บาท การประเมินดังกล่าวใช้ P/E ปี 2551 ที่ระดับ 14 เท่า ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมเนื่องจาก 1) AP มีสภาพคล่องที่สูงกว่ากลุ่ม และ 2) ระดับ backlog ในปัจจุบันจะทำให้กำไรสุทธิปี 2552 เติบโตอย่างก้าวกระโดด

 

ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ โดย บล.กสิกรไทย
วันอังคารที่ 18 กันยายน พ.ศ. 2550